मुंबई को छोड़कर राज्य के लिए दर औसतन 4.39%बढ़ गई है, जबकि वित्तीय पूंजी के आरआर में 3.39%की वृद्धि हुई है।
इन दरों का उपयोग स्टैम्प ड्यूटी और रियल एस्टेट लेनदेन से संबंधित अन्य करों को चार्ज करने के लिए एक बेंचमार्क के रूप में किया जाता है। वे आमतौर पर पिछले वर्ष में संपत्ति लेनदेन, विकास परियोजनाओं और बाजार के रुझानों के आधार पर प्रत्येक वर्ष संशोधित किए जाते हैं।
चूंकि दरों को पिछले वर्ष के संपत्ति लेनदेन मूल्यों के आधार पर निर्धारित किया जाता है, अन्य कारकों के बीच, साल-दर-साल परिवर्तन अचल संपत्ति बाजार में वास्तविक प्रशंसा या मूल्यह्रास को दर्शाता है।
भूमिक वैद्या के अनुसार, शार्दुल अमरचंद मंगलडास एंड कंपनी में इक्विटी पार्टनर, इस साल आरआर दरों में वृद्धि ने कोविड के बाद से रियल एस्टेट की कीमतों में वृद्धि पर कब्जा कर लिया है।
“मुंबई में, कीमतें, वास्तव में, ऊपर चली गई हैं, लेकिन पिछले दो वर्षों में आरआर दर में वृद्धि नहीं हुई थी,” वैद्या ने कहा।
मुंबई रियल एस्टेट ट्रेंड
3.39%पर, संशोधित दरों पर सरकार के परिपत्र में सूचीबद्ध 28 नगरपालिकाओं में मुंबई की आरआर दर में वृद्धि तीसरी सबसे कम है। राज्य सरकार ने नगरपालिका, ग्रामीण और नगर पंचायत क्षेत्रों के लिए अलग से आरआर दरों को संशोधित किया है। मुंबई को इनमें से किसी भी ज़ोन में शामिल नहीं किया गया है और इसे एक व्यक्तिगत क्षेत्र (Brihanmumbai Municipal Corporation या BMC) के रूप में माना जाता है।
मुंबई के बाहर नगर निगम के क्षेत्रों ने औसतन 5.95%की वृद्धि दर्ज की। उच्चतम वृद्धि वाले कुछ नगरपालिकाओं में ठाणे, नासिक और नवी मुंबई शामिल हैं, जो क्रमशः 7.72%, 7.31%और 6.75%तक बढ़ गए हैं।
पिछले 10 वर्षों के आंकड़ों के अनुसार, मुंबई ने 2015 में आरआर दर में 15% की अभूतपूर्व वृद्धि दर्ज की। तब से दरें या तो मामूली या स्थिर हो गईं।
2017 में, दर में 3.95%की वृद्धि हुई थी, और यह 2018 और 2019 में अपरिवर्तित रहा। पंजीकरण के महानिरीक्षक और टिकटों के नियंत्रक ने अपने परिपत्र में कहा कि दर लगातार दो वर्षों (FY19 और FY20) के लिए निश्चित आय क्षेत्र में मंदी को देखते हुए अपरिवर्तित छोड़ दिया गया था।
2020 में, महामारी के मद्देनजर मुंबई की आरआर दर में 0.6% की गिरावट आई, जो वित्त वर्ष 22 के माध्यम से जारी रही। राज्य सरकार के आंकड़ों के अनुसार, मुंबई एकमात्र ऐसा शहर था, जहां इस अवधि के दौरान आरआर दर गिर गई थी। पुणे और नासिक के अन्य प्रमुख बाजारों में, वे क्रमशः 2.79% और 2.08% बढ़े।
तब से, मुंबई की आरआर दर धीरे -धीरे बढ़ी है, लेकिन महाराष्ट्र के अन्य प्रमुख शहरों की तुलना में यह जारी है। टकसालकी गणना से पता चलता है कि मुंबई की 10 साल की संपत्ति मूल्य सीएजीआर आरआर दरों के आधार पर केवल 3% तक काम करता है (GRFX देखें)।
महाराष्ट्र की आरआर दरों में रुझान रिजर्व बैंक ऑफ इंडिया के हाउसिंग प्राइस इंडेक्स (एचपीआई) द्वारा पुष्टि की गई है, जिसमें क्रमशः वित्त वर्ष 23, वित्त वर्ष 25 और FY25 की तीसरी तिमाही में 2.8%, 3.8% और 3.1% की वृद्धि हुई है।
आरबीआई का एचपीआई 10 प्रमुख शहरों में पंजीकरण अधिकारियों से प्राप्त लेनदेन-स्तर के आंकड़ों के आधार पर आवास की कीमतों में परिवर्तन करता है-अहमदाबाद, बेंगलुरु, चेन्नई, नई दिल्ली, जयपुर, कानपुर, कोच्चि, कोलकाता, लखनऊ और मुंबई।
आरआर दर से नीचे की संपत्ति बेची गई
संकट की बिक्री के मामले में या कीमतों में पर्याप्त वृद्धि के बिना क्षेत्रों में, संपत्ति आरआर दर से कम दर पर बेची जा सकती है। इस मामले में, चूंकि आरआर दर न्यूनतम बाजार मूल्य है जिस पर स्टैम्प ड्यूटी लागू होती है, संपत्ति के मालिक को रजिस्ट्रार को साबित करना होगा कि उसकी संपत्ति का उचित बाजार मूल्य (एफएमवी) आरआर दर से कम है।
यह महत्वपूर्ण है क्योंकि स्टैम्प ड्यूटी और अन्य करों को सर्कल दर पर अनिवार्य रूप से भुगतान किया जाना है।
“मालिक संपत्ति बेचने से पहले रजिस्ट्रार के साथ स्टैम्प अधिनियम के तहत सहायक के लिए आवेदन कर सकता है। उन्हें यह सही ठहराना होगा कि संपत्ति को सर्कल दर की तुलना में कम मूल्य पर क्यों बेचा जा रहा है। रजिस्ट्रार मामले का मूल्यांकन करेगा और तय करेगा कि क्या वास्तविक बिक्री मूल्य को एफएमवी के रूप में अनुमति दी जा सकती है या नहीं, स्टैम्प ड्यूटी गणना और आयकर उद्देश्यों के लिए।”
यदि किसी संपत्ति को सहायक के लिए आवेदन किए बिना बेचा जाता है, तो स्टैम्प ड्यूटी को आरआर दर पर लागू किया जाएगा। यह सब नहीं है, आयकर के मोर्चे पर भी चुनौतियां हैं।
आयकर अधिनियम के अनुसार, जब बिक्री दर और आरआर दर के बीच का अंतर 10%से अधिक हो जाता है, तो खरीदार और विक्रेता दोनों को अतिरिक्त करों का भुगतान करना पड़ता है।
खरीदार को अन्य स्रोतों से आय के तहत वास्तविक बिक्री मूल्य और सर्कल दर के बीच अंतर पर कर का भुगतान करना पड़ता है क्योंकि कर विभाग अंतर को विचार के रूप में देखता है, जिसका अर्थ है कि शेष राशि का भुगतान कुछ अन्य रूप में किया गया था और इसलिए करों को।
विक्रेता को आरआर दर के अनुसार पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करना पड़ सकता है।
आईटी अधिनियम के अनुसार, ये अतिरिक्त कर लागू नहीं होते हैं यदि एफएमवी और आरआर दर के बीच का अंतर 10%से कम है। हालांकि, विक्रेताओं को आईटी विभाग से पूछताछ करने के उदाहरण हैं, जब अंतर 10%से कम था, तब भी, वैद्य ने कहा। इसलिए, यह बेहतर है कि विक्रेता इससे बचने के लिए सहायक के लिए आवेदन करें।
इसके अलावा, स्टैम्प ड्यूटी का भुगतान सर्कल दर पर किया जाना है, भले ही 10% सीमा के बावजूद, जब तक कि मालिक को रजिस्ट्रार से अनुकूल आदेश नहीं मिलता है और उसकी बिक्री मूल्य को एफएमवी के रूप में स्वीकार किया जाता है।
