जैसे-जैसे भारतीय पारिवारिक कार्यालय और संस्थागत विभाग अधिक परिष्कृत हो जाते हैं, विश्वसनीय, मुद्रास्फीति-लचीला आय के लिए शिकार तेज हो गया है। वर्तमान परिदृश्य में, एक परिसंपत्ति वर्ग जो चुपचाप गति एकत्र कर रहा है, वह है इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (INVITS)।
आमंत्रित क्या हैं?
इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (INVITS) विशेष निवेश वाहन हैं जो सड़कों, बिजली संयंत्रों, ट्रांसमिशन लाइनों, गोदामों, बंदरगाहों आदि जैसे बुनियादी ढांचे की संपत्ति का प्रबंधन और प्रबंधन करते हैं, वे संस्थागत संस्थाओं और व्यक्तिगत निवेशकों सहित निवेशकों के विविध आधार से पूल कैपिटल पूल करते हैं। उन्हें सार्वजनिक रूप से स्टॉक एक्सचेंजों या निजी तौर पर आयोजित किया जा सकता है।
भारत अब ज्यादातर सड़कों, दूरसंचार बुनियादी ढांचे, पावर ट्रांसमिशन और नवीकरणीय में आमंत्रित परिसंपत्तियों में 7 लाख करोड़ की मेजबानी करता है। 2014 में एक नियामक प्रयोग के रूप में जो शुरू हुआ, वह एक उपज-जनरेटिंग, कम-अस्थिरता पहुंच बिंदु में लंबी अवधि, संचालन बुनियादी ढांचा परिसंपत्तियों में विकसित हुआ है। नेशनल मोनेटाइजेशन पाइपलाइन से सेबी के उदारवादी लिस्टिंग नियमों तक हाल की नीति टेलविंड ने फाइबर और सौर-समर्थित आमंत्रण सहित नए जारी किए गए नए जारी किए हैं।
यह निवेशकों के लिए काम क्यों करता है?
- पूर्वानुमानित उपज: निवेशकों को टोल संग्रह, विनियमित टैरिफ या दीर्घकालिक पीपीए से प्राप्त नियमित वितरण प्राप्त होते हैं। सूचीबद्ध आम तौर पर उपज 8-11%को आमंत्रित करता है, जबकि निजी तौर पर ट्रस्टों की पेशकश की जाती है, जो कि वरिष्ठता, परिसंपत्ति सुरक्षा और नकारात्मक सुरक्षा के साथ अक्सर 12-14%+होती है।
- परिसंपत्ति-समर्थित स्थिरता: ऑपरेटिंग परिसंपत्तियों द्वारा समर्थित, आगे दांव नहीं और इक्विटी मार्केट ड्रॉडाउन के लिए सीमित सहसंबंध के साथ। SEBI के नियमों में एक INVIT की कुल संपत्ति का जनादेश 80% पूरा और राजस्व-जनरेटिंग इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट्स में होना चाहिए।
- पैमाने तक पहुंच: इमर्जिंग प्राइवेट इनविट्स सीजेड स्पॉन्सर्स – ब्रुकफील्ड, रिलायंस, केकेआर, जीआईसी, एनएचएआई – द्वारा बड़े, संस्थागत -ग्रेड इन्फ्रा पाइपलाइनों में सह -निवेश की अनुमति देते हैं, जो इन वाहनों के माध्यम से परिपक्व संपत्ति का मुद्रीकरण कर रहे हैं।
- विकल्प के भीतर विविधीकरण: लंबी अवधि के साथ वास्तविक परिसंपत्ति-समर्थित आय की पेशकश करके निजी क्रेडिट, इक्विटी और आरई को पूरक करता है।
एक आमंत्रण का मूल्यांकन करते समय, स्थिरता के लिए अंतर्निहित परिसंपत्तियों की गुणवत्ता, लंबे समय तक रियायत अवधि, और कम ऋण-से-मूल्य (LTV) पर विचार करें। एक मजबूत लाभांश उपज, मजबूत परिसंपत्ति पाइपलाइन, और ठोस शुद्ध संपत्ति मूल्य (NAV) अच्छे रिटर्न और विकास क्षमता का संकेत देता है। अंत में, एक प्रतिष्ठित प्रायोजक विश्वसनीयता और कम निष्पादन जोखिम जोड़ता है जो समय पर निष्पादन सुनिश्चित करता है और निवेशकों के विश्वास को बढ़ाता है।
INVITS खुदरा निवेशकों को कई लाभों के साथ बड़े बुनियादी ढांचे की परियोजनाओं तक पहुंचने की अनुमति देता है: कम प्रवेश लागत, तरलता के लिए स्टॉक एक्सचेंज लिस्टिंग, पारदर्शिता के लिए नियमित एनएवी के खुलासे, और मजबूत SEBI विनियमन 90% आय वितरण को अनिवार्य करता है और उत्तोलन को सीमित करता है।
विकास कहाँ है?
क्या रोमांचक सिर्फ पैमाने नहीं है – यह श्रेणी विकास है:
- दूरसंचार बुनियादी ढांचा आमंत्रित करता हैडिजिटल फाइबर इन्फ्रा ट्रस्ट और अल्टियस टेलीकॉम इन्फ्रास्ट्रक्चर ट्रस्ट की तरह 5 जी रोलआउट, क्लाउड माइग्रेशन और बढ़ते टेलीकॉम सब्सक्राइबर्स बेस के पीछे कर्षण प्राप्त कर रहे हैं।
- नवीकरणीय आमंत्रित करता हैजैसे कि विरासेंट और एज़ेन एनर्जी यील्ड प्लस, ग्लोबल कैपिटल टैप इंडिया के हरित ऊर्जा संक्रमण में मदद कर रहे हैं।
- हाइब्रिड आमंत्रित करता है अब एक ही वाहन में टोल सड़कों, सौर पार्कों और बिजली लाइनों को एक ही चेक के साथ विविध वास्तविक परिसंपत्ति एक्सपोज़र में ब्लेंड करें।
ये इन्फ्रा विकास पर बीटा नाटकों नहीं हैं। ये कैश-जनरेटिंग परिसंपत्तियां हैं जो पहले से मौजूद और संचालित होती हैं, आज सार्वजनिक बाजारों में आने के लिए कठिन तीन गुणों की पेशकश करते हैं।
वास्तव में, कुछ वैश्विक पारिवारिक कार्यालय और पेंशन फंड अब इन्फ्रा प्लेटफार्मों को आमंत्रित करने और उपज देने के लिए अपने भारत विकल्प का 10-15% आवंटित करते हैं। फिर भी घरेलू आवंटन अभी भी लंबे समय तक नहीं हैं।
एक भीड़ भरे विकल्प बाजार में, आमंत्रित अब केवल इन्फ्रास्ट्रक्चर फाइनेंस वाहन नहीं हैं – वे वास्तविक आय क्षमता के साथ वास्तविक संपत्ति हैं। जैसा कि भारत अपनी सड़कों, तारों और टावरों का निर्माण करता है, निवेशकों को न केवल देखने का मौका देता है, बल्कि देश की विकास की कहानी से कमाता है।
लेखक, रजनी विसलेवथ, एलजीटी वेल्थ इंडिया में वैकल्पिक निवेश का सीआईओ है।
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