रियल एस्टेट लंबे समय से भारतीय निवेशकों के लिए एक पसंदीदा संपत्ति रही है, लेकिन वाणिज्यिक संपत्ति के मालिक होने में उच्च प्रवेश बाधाएं आती हैं। बड़ी अग्रिम पूंजी, लंबी अवधि के ऋण, किरायेदार प्रबंधन, रखरखाव की परेशानी और तरलता प्रत्यक्ष स्वामित्व को बोझिल बना देती है।
भारतीय आरईआईटी एसोसिएशन के ईपीसी सदस्य और नेक्सस सेलेक्ट ट्रस्ट में मुख्य निवेशक संबंध अधिकारी और रणनीति के प्रमुख प्रतीक दंतारा ने मिंट मनी फेस्टिवल 2026 में इस बात पर विचार किया कि क्या रीट्स (रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट) ऐसी प्रीमियम संपत्ति तक पहुंचने के लिए सही विकल्प हैं।
दंतारा ने जो सादृश्य प्रस्तुत किया वह म्युचुअल फंड का था। “आप छोटी राशि का निवेश करते हैं, देश भर में आय पैदा करने वाली संपत्तियों के मालिक होते हैं, किराये की आय अर्जित करते हैं, और इक्विटी जैसी इकाइयाँ खरीदते या बेचते हैं।”
एक रीट कार्यालय पार्क और मॉल जैसी किराया-उपज वाली वाणिज्यिक संपत्तियों में निवेश करता है। इसे अपने नकदी प्रवाह का 90% वितरित करना आवश्यक है, आमतौर पर तिमाही आधार पर। संरचनाओं को भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (सेबी) द्वारा विनियमित किया जाता है और पेशेवर रूप से प्रबंधित किया जाता है, जिससे निवेशकों के लिए परिचालन संबंधी परेशानियां दूर हो जाती हैं। भारत में, पहला रीट 2019 में सूचीबद्ध हुआ, और वर्तमान में पांच सूचीबद्ध रीट हैं।
निवेशकों के लिए, रीट्स इक्विटी और निश्चित आय के बीच एक मिश्रण के रूप में कार्य करने का वादा करता है। वे किराये की आय के माध्यम से अपेक्षाकृत अनुमानित नकदी प्रवाह की पेशकश करते हैं, साथ ही संपत्ति के मूल्यों में वृद्धि और किराए में वृद्धि के साथ पूंजी प्रशंसा की संभावना भी प्रदान करते हैं। क्योंकि वे सूचीबद्ध हैं, इकाइयों को एक्सचेंजों पर खरीदा और बेचा जा सकता है, जो तरलता की पेशकश करता है जो भौतिक अचल संपत्ति नहीं करती है।
वे विविधीकरण उपकरण के रूप में भी काम कर सकते हैं। वाणिज्यिक अचल संपत्ति चक्र हमेशा इक्विटी बाजारों के साथ मिलकर नहीं चलते हैं, जिससे रीट्स एक व्यापक पोर्टफोलियो के भीतर एक संभावित स्टेबलाइजर बन जाता है।
रिटर्न, जोखिम और क्या ट्रैक करना है
रिटर्न पर, दंतारा ने कहा कि रीट्स ने पिछले पांच वर्षों में लगभग 17% के औसत रिटर्न के साथ नियमित आय और पूंजीगत प्रशंसा का संतुलित मिश्रण दिया है।
रीट निवेश में जोखिम रियल एस्टेट चक्र से जुड़े हुए हैं। उदाहरण के लिए, कोविड-19 जैसी घटनाओं के दौरान, किराये की छूट वितरण को प्रभावित कर सकती है। ब्याज दर चक्र उधार लेने की लागत और अधिग्रहण प्रसार को भी प्रभावित करते हैं।
रीट्स का मूल्यांकन करने वाले खुदरा निवेशकों के लिए, दंतारा ने वितरण पैदावार, स्वतंत्र मूल्यांकनकर्ताओं द्वारा हर छह महीने में प्रकाशित परिसंपत्ति मूल्यांकन और ऋण-से-मूल्य अनुपात पर ध्यान केंद्रित करने का सुझाव दिया। सेबी किसी रीट को उसकी कुल संपत्ति के मूल्य का 49% से अधिक उधार लेने की अनुमति नहीं देता है।
दंतारा ने कहा, “अधिकांश भारतीय रीट्स वर्तमान में केवल 28-30% उधार लेते हैं, जो इंगित करता है कि उनके पास अपेक्षाकृत मध्यम ऋण स्तर और कम वित्तीय जोखिम है।”
विचार यह है कि जो निवेशक प्रीमियम ऑफिस पार्कों में काम करते हैं या बड़े मॉल में खरीदारी करते हैं, वे अब बड़ी पूंजी लगाए बिना, रीट्स के माध्यम से उन्हीं संपत्तियों में हिस्सेदारी के मालिक हो सकते हैं।
