यदि आप आवासीय संपत्ति बेच रहे हैं तो धारा 54 लागू होती है। आप अन्य आवासीय संपत्ति खरीदने के लिए लाभ का उपयोग करके दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) कर पर छूट का दावा कर सकते हैं। एक शर्त है: नई संपत्ति बिक्री से एक साल पहले या दो साल से कम समय में खरीदी जानी चाहिए, या बिक्री के तीन साल के भीतर बनाई जानी चाहिए।
धारा 54एफ घरेलू और अंतरराष्ट्रीय शेयर, इक्विटी म्यूचुअल फंड, सोना और वाणिज्यिक संपत्ति सहित किसी भी अन्य पूंजीगत संपत्ति से एलटीसीजी पर कर छूट की अनुमति देकर इसे एक कदम आगे ले जाती है।
हालाँकि, इस अनुभाग में अधिक कठोर योग्यताएँ हैं। पहला: बिक्री की पूरी आय का पुनर्निवेश किया जाना चाहिए, न कि केवल लाभ का। दूसरा, संपत्ति बेचते समय आपके पास एक से अधिक घर नहीं होना चाहिए।
महत्वपूर्ण बात यह है कि धारा 54 और 54एफ दोनों के तहत, यदि नया घर खरीदने के तीन साल के भीतर बेचा जाता है तो कर छूट रद्द कर दी जाती है। कई अन्य बारीकियाँ भी हैं। उदाहरण के लिए, यदि आप संयुक्त स्वामित्व के तहत नई संपत्ति खरीद रहे हैं, तो कर छूट के लिए खरीद मूल्य आपके हिस्से तक सीमित होगा, न कि संपत्ति की कुल लागत तक। विपरीत भी सही है। यदि आप संयुक्त रूप से रखी गई संपत्ति बेचते हैं, तो आप केवल लाभ के अपने हिस्से पर छूट का दावा कर सकते हैं।
पुदीना धारा 54 और 54एफ की पेचीदगियों को समझाता है और कैसे वे आपको कर बचाने में मदद कर सकते हैं।
क्या डेट फंड से होने वाला लाभ इस छूट के लिए योग्य है?
नहीं, क्योंकि केवल दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) ही धारा 54एफ के तहत छूट के लिए पात्र हैं। नांगिया एंड कंपनी एलएलपी के पार्टनर, नीरज अग्रवाल ने बताया, “जुलाई 2024 के बजट में बदलाव के बाद से, डेट म्यूचुअल फंड, मार्केट-लिंक्ड डिबेंचर और अनलिस्टेड बॉन्ड जैसी कुछ परिसंपत्तियों को होल्डिंग अवधि के बावजूद अल्पकालिक माना जाता है। इसलिए, इनसे होने वाला लाभ 54F छूट के लिए पात्र नहीं है।”
हालांकि, 1 अप्रैल 2023 से पहले हासिल किए गए डेट फंड को एलटीसीजी कटौती के लिए योग्य होना चाहिए, केपीएमजी के पार्टनर और प्रमुख, ग्लोबल मोबिलिटी सर्विसेज, पारिज़ाद सिरवाला ने कहा। 1 अप्रैल, 2023 से पहले किए गए और तीन साल के बाद भुनाए गए ऋण निवेश को दीर्घकालिक होल्डिंग्स माना जाता है। हालाँकि, 23 जुलाई 2024 से, दीर्घकालिक लाभ के लिए होल्डिंग अवधि तीन साल से घटाकर दो साल कर दी गई थी। इसका मतलब है कि 1 अप्रैल 2023 से पहले खरीदी गई और 23 जुलाई 2024 के बाद बेची गई ऋण म्यूचुअल फंड इकाइयां दीर्घकालिक होल्डिंग्स के रूप में योग्य होंगी।
क्या मैं एक ही संपत्ति खरीद पर दोनों वर्गों के तहत लाभ का दावा कर सकता हूं?
हां, इसकी अनुमति तब तक है जब तक प्रत्येक अनुभाग की सभी योग्यता शर्तें पूरी हो जाती हैं। ग्रांट थॉर्नटन भारत के पार्टनर रियाज़ थिंगना ने कहा कि अदालतों ने बार-बार पुष्टि की है कि ये प्रावधान परस्पर अनन्य नहीं हैं।
“ध्यान रखने वाली मुख्य बात यह है कि धारा 54 के तहत छूट पुनर्निवेशित पूंजीगत लाभ की राशि तक सीमित होगी, और 54एफ के तहत यह पुनर्निवेशित शुद्ध बिक्री मूल्य के अनुपात में होगी। और संयुक्त छूट नई संपत्ति की वास्तविक लागत से अधिक नहीं हो सकती है या ₹10 करोड़, जो भी कम हो,” उन्होंने कहा।
उदाहरण के लिए, मान लें कि आपने मूल्य के शेयर बेचे ₹50 लाख (धारा 54एफ के तहत पात्र) और पूंजीगत लाभ वाला एक घर ₹80 लाख (धारा 54 के तहत पात्र)। आप एक नया घर खरीदें ₹1 करोड़ का उपयोग ₹शेयरों से 50 लाख और ₹बेचे गए घर से 50 लाख रु. पर आपको छूट मिलेगी ₹घर की बिक्री से मिले 50 लाख रुपये बाकी हैं ₹30 लाख का टैक्स लगेगा.
क्या मुझे किसी निर्माणाधीन संपत्ति पर छूट मिल सकती है जिसमें तीन साल से अधिक की देरी हो चुकी है?
ईवाई इंडिया के पार्टनर और टैक्स इन्फ्रास्ट्रक्चर लीडर, नीटू विनायक ने कहा, यह एक विवादास्पद मुद्दा है, लेकिन अदालतों ने करदाता को छूट दी है, जब देरी बिल्डर की गलती है। “हालांकि, इसकी अनुमति केवल नाममात्र की देरी के मामलों में है या जहां पूरी राशि एक नई आवासीय संपत्ति में निवेश की गई है जो काफी हद तक पूरी हो चुकी है लेकिन अभी तक कब्जे में लेने लायक नहीं है। उन्होंने कहा, ऐसे मामलों में करदाता को यह प्रदर्शित करना होगा कि देरी उनके नियंत्रण से बाहर है।”
थिंगना ने सहमति जताते हुए कहा, “ऐसे मामलों में अदालतों ने तभी छूट की अनुमति दी है जब करदाता ने दिया हो प्रामाणिक स्पष्टीकरण और उचित साक्ष्य कि देरी बिल्डर के कारण हुई थी।”
मुझे बिल्डर को दो साल में किश्तों में भुगतान करना है लेकिन मैंने एक बार में अपनी म्यूचुअल फंड होल्डिंग्स वापस ले ली हैं। मुझे छूट का दावा कैसे करना चाहिए?
विनायक ने कहा, इस मामले में, जिस वर्ष आपने अपनी म्यूचुअल फंड बिक्री से बिल्डर को भुगतान किया था, वह राशि छूट के लिए पात्र है। उन्होंने कहा, “बची हुई राशि आयकर रिटर्न दाखिल करने से पहले पूंजीगत लाभ खाता योजना (सीजीएएस) में जमा की जानी चाहिए।”
मान लीजिए कि आपने कितने मूल्य के म्यूचुअल फंड बेचे ₹FY26 में 1 करोड़ और उपयोग किया गया ₹इसमें से 50 लाख रुपये बिल्डर को पहली किस्त देनी है। यदि शेष है ₹जब तक आप अपना FY26 रिटर्न दाखिल करते हैं तब तक 50 लाख का उपयोग नहीं किया जाता है, आपको इसे CGAS खाते में जमा करना होगा। आप इसे बाद में निकाल सकते हैं, जब अगली किस्त देय हो। इस तरह आपको पूरी छूट मिल जाती है ₹1 करोड़ और रिटर्न दाखिल करते समय टैक्स नहीं देना होगा।
सीजीएएस शेष का उपयोग म्यूचुअल फंड बेचने की तारीख से तीन साल के भीतर निर्माण के लिए किया जाना चाहिए। तीन साल के अंत में खाते में बची किसी भी धनराशि पर कर लगाया जाएगा।
क्या मैं बिक्री आय से गृह ऋण चुका सकता हूं और छूट प्राप्त कर सकता हूं?
हाँ, जब तक अन्य शर्तें पूरी होती हैं। थिंगना ने कहा, “धारा 54 और 54एफ जैसे लाभकारी प्रावधानों का उद्देश्य करदाता को आवासीय संपत्ति में निवेश करने में मदद करना है। इसलिए, अदालतों ने माना है कि अधिनियम की धारा 54 के तहत कोई वैधानिक आदेश नहीं है कि उसी बिक्री विचार का उपयोग नए आवासीय घर के अधिग्रहण/निर्माण के लिए किया जाए।”
दूसरे शब्दों में, आप बिक्री आय का उपयोग अपने बकाया गृह ऋण का भुगतान करने और इस राशि पर छूट प्राप्त करने के लिए कर सकते हैं।
मैंने इन छूटों का लाभ उठाने के लिए एक घर खरीदा है लेकिन मैं इसे अपने वयस्क बच्चे या जीवनसाथी को उपहार देना चाहता हूं। क्या छूटें रद्द कर दी जाएंगी?
धारा 54 और 54एफ दोनों के लिए नई संपत्ति को तीन साल तक रखने की आवश्यकता है। यदि इसे इस अवधि के भीतर बेचा या स्थानांतरित किया जाता है, तो छूट वापस ले ली जाती है।
पेचीदा हिस्सा यह है कि क्या उपहार को हस्तांतरण के रूप में गिना जाता है। सिरवाला ने कहा, हालांकि उपहार कानून के तहत पूंजीगत लाभ के रूप में कर योग्य नहीं हैं, लेकिन धारा 54एफ में उनके लिए कोई विशेष बहिष्करण नहीं है। उन्होंने कहा, “कुछ अदालती फैसलों ने कुछ शर्तों के अधीन कटौती की अनुमति दी है, लेकिन तथ्य-विशिष्ट विरोधाभासी फैसलों को देखते हुए, कटौती को चुनौती दी जा सकती है और अंततः इसे रद्द किया जा सकता है।”
दूसरी ओर, अग्रवाल ने कहा कि धारा 47 के तहत, भले ही उपहार देने में स्वामित्व बदल जाता है, लेकिन इसे कर योग्य हस्तांतरण के रूप में नहीं माना जाता है। “एक ‘हस्तांतरण’ आम तौर पर बिक्री, विनिमय या विचार के लिए कब्जे के हस्तांतरण को कवर करता है। यह उपहार देने में नहीं होता है, इसलिए रिश्तेदारों को संपत्ति उपहार में देने से, सिद्धांत रूप में, छूट को रद्द नहीं किया जाना चाहिए।”
हालाँकि, व्यवहार में यह एक अस्पष्ट क्षेत्र बना हुआ है। अग्रवाल ने कहा, “कर अधिकारियों ने ऐसे लेनदेन की जांच की है। हस्तांतरण के इरादे पर विचार करते हुए न्यायाधिकरणों ने ऐसे मामलों में तथ्य-विशिष्ट विचार अपनाए हैं।” यदि आप तीन साल के भीतर ऐसी संपत्ति उपहार में देने की योजना बना रहे हैं, तो आपको संभावित मुकदमेबाजी के लिए तैयार रहना चाहिए और इरादे का मजबूत दस्तावेजीकरण सुनिश्चित करना चाहिए।
मैंने प्रयोग किया है ₹एक प्लॉट खरीदने के लिए 40 लाख और दूसरे का उपयोग करने की योजना है ₹इस पर घर बनाने के लिए 60 लाख रु. क्या मुझे पूरी छूट मिलेगी ₹1 करोड़, या केवल ₹निर्माण में लगे 60 लाख?
धारा 54 और 54एफ दोनों के तहत, खाली प्लॉट में दोबारा निवेश करने पर आपको टैक्स छूट नहीं मिलती है, लेकिन उस पर घर बनाने पर छूट मिलती है। सिरवाला ने कहा, “कर विभाग के परिपत्रों और अदालत के फैसलों के अनुसार, जमीन की कीमत को आवासीय घर की लागत का हिस्सा माना जाता है, चाहे वह खरीदा गया हो या बनाया गया हो। इसलिए यदि आप बिक्री आय का उपयोग प्लॉट खरीदने और उस पर घर बनाने के लिए करते हैं, तो दोनों की कुल लागत का उपयोग कटौती का दावा करने के लिए किया जा सकता है।”
हालांकि, निर्माण तीन साल के भीतर पूरा किया जाना चाहिए या छूट रद्द कर दी जाएगी, अग्रवाल ने कहा।
