यह टकसाल कहानी बताती है कि कानूनी प्रावधानों और वास्तविक दुनिया के उदाहरणों का हवाला देते हुए, सुधार के रूप में क्या खर्च योग्य हैं।
सुधार की लागत को कैसे परिभाषित किया गया है?
चार्टर्ड अकाउंटेंट विजयकुमार पुरी ने स्पष्ट किया: “सुधार की लागत को स्पष्ट रूप से आयकर कानून में परिभाषित किया गया है, विशेष रूप से धारा 55 के तहत। यह एक संपत्ति के लिए परिवर्धन या परिवर्तन से संबंधित पूंजी प्रकृति के खर्चों को संदर्भित करता है। सभी खर्च पूंजीगत खर्चों के रूप में योग्य नहीं हैं।”
अनिवार्य रूप से, पूंजीगत व्यय वे हैं जो भौतिक रूप से संपत्ति के मूल्य या जीवन को बढ़ाते हैं।
उदाहरण के लिए, संरचनात्मक परिवर्तन जैसे कि हॉल क्षेत्र का विस्तार करने के लिए 3BHK को 2BHK में परिवर्तित करना, या फर्श, टाइलिंग, या पेंटिंग जैसे प्रमुख नवीकरण कार्य एक नवीनीकरण परियोजना के हिस्से के रूप में योग्यता है। लेकिन एक टूटे हुए नल को ठीक करने या संपत्ति करों का भुगतान करने जैसे नियमित रखरखाव नहीं करते हैं।
पुरी ने कहा: “प्रमुख अंतर पूंजीगत व्यय और नियमित खर्चों के बीच है। पूंजीगत खर्च वे हैं जो मूल्य जोड़ते हैं या संपत्ति को महत्वपूर्ण रूप से संशोधित करते हैं, जबकि सुधार की लागत की गणना करते समय रखरखाव या वैधानिक शुल्क जैसे नियमित खर्चों पर विचार नहीं किया जाता है।”
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सबूत तैयार रखें
उचित प्रलेखन आवश्यक है। यहां तक कि वैध खर्चों को बिना सबूत के अस्वीकृत किया जा सकता है। पुरी ने कहा, “इन खर्चों का दावा करने के लिए, आपके पास उचित प्रलेखन और बिल होना चाहिए।”
उन्होंने एक हड़ताली मामले को याद किया: “एक करदाता ने 2007 से पहले दावा किए गए खर्चों के लिए कैलिब्री फ़ॉन्ट का उपयोग करके बिल जमा किए थे – वर्ष की कैलिब्री पेश की गई थी। एआई तकनीक ने जल्दी से इस विसंगति पर उठाया।”
उनकी चेतावनी स्पष्ट है: “दस्तावेजों को बनाने या कर दावों के साथ ‘ओवर-स्मार्ट’ होने की कोशिश करना अब एक व्यवहार्य रणनीति नहीं है।”
कानून क्या कहता है?
एक चार्टर्ड अकाउंटेंट और एनआरआई टैक्स एडवाइजर अजय वासवानी ने बताया कि पूंजीगत लाभ गणना आयकर अधिनियम की धारा 48 और 55 द्वारा शासित है।
“धारा 48 पूंजीगत लाभ की गणना को रेखांकित करता है और की कटौती की अनुमति देता है: व्यय पूरी तरह से और विशेष रूप से स्थानांतरण के संबंध में, अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत, और सुधार की अनुक्रमित लागत के संबंध में,” उन्होंने कहा।
उन्होंने कहा कि धारा 55 “सुधार की लागत” को सख्ती से परिभाषित करती है क्योंकि अधिग्रहण के बाद संपत्ति में कोई भी परिवर्धन या परिवर्तन करने में पूंजीगत व्यय। “नियमित रखरखाव और खर्च पहले से ही अन्य प्रमुखों के तहत दावा किया गया है, जैसे कि ‘हाउस प्रॉपर्टी से आय’, स्पष्ट रूप से बाहर रखा गया है।”
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योग्य बनाम अयोग्य
संपत्ति बिक्री पर पूंजीगत लाभ की गणना करते समय, यह जानना आवश्यक है कि किन लागतों की अनुमति है।
कमरों को जोड़ने, पुनर्जन्म, नलसाजी, या नई मंजिल को योग्य बनाने जैसे सुधार। यहां तक कि बड़े पैमाने पर पेंटिंग परियोजनाएं, यदि एक नवीनीकरण का हिस्सा है, तो गिनती हो सकती है।
अनुमति नहीं: नियमित टच-अप, समाज शुल्क, संपत्ति कर, बिजली मीटर शुल्क।
संपत्ति को खाली करने के लिए किरायेदारों को भुगतान करना योग्यता है, क्योंकि यह संपत्ति की विपणन क्षमता में सुधार करता है। कानूनी शुल्क और स्थानांतरण लागत – जैसे एनओसी या समाज शुल्क – भी कटौती योग्य हैं, जैसा कि ब्रोकरेज या कमीशन एजेंटों को भुगतान किया जाता है।
उदाहरण के लिए, “संपत्ति की बिक्री की सुविधा के लिए एजेंटों को भुगतान किए गए ब्रोकरेज या कमीशन में कटौती योग्य है, क्योंकि यह एक व्यय है जो पूरी तरह से और विशेष रूप से हस्तांतरण के संबंध में है,” वासवानी ने कहा।
कई घर के मालिक उन खर्चों को शामिल करने की गलती करते हैं जो आयकर अधिनियम की अनुमति नहीं देते हैं। इसमे शामिल है; नियमित रखरखाव या समाज के शुल्क, संपत्ति कर, नगरपालिका लेवी, या बिजली कनेक्शन शुल्क की अनुमति नहीं है।
होम लोन ब्याज के बारे में क्या?
वासवानी के अनुसार, पूंजीगत लाभ की गणना करते समय अधिग्रहण की लागत में होम लोन की ब्याज को जोड़ा जा सकता है, बशर्ते कि यह किसी अन्य सिर के तहत दावा नहीं किया गया हो, जैसे कि धारा 24। इस तरह के ब्याज को जोड़ने से बिक्री के समय पूंजीगत लाभ कर को कम करने में मदद मिल सकती है।
पुराने कर शासन के तहत अंतर को समझाते हुए, वासवानी ने कहा कि स्व-कब्जे वाली संपत्तियों के लिए, ब्याज कटौती को छाया हुआ है ₹2 लाख/वर्ष, केवल तभी लागू होता है जब निर्माण वित्तीय वर्ष के अंत से पांच साल के भीतर पूरा हो जाता है जिसमें ऋण लिया गया था। यदि नहीं, तो सीमा कम हो जाती है ₹30,000, और किसी भी अतिरिक्त ब्याज को आगे नहीं बढ़ाया जा सकता है।
लेट-आउट संपत्तियों के लिए, ब्याज कटौती पर कोई ऊपरी सीमा नहीं है, लेकिन अन्य आय के खिलाफ सेट-ऑफ तक सीमित है ₹2 लाख/वर्ष। किसी भी शेष नुकसान को 8 साल के लिए आगे बढ़ाया जा सकता है, लेकिन केवल ‘हाउस प्रॉपर्टी इनकम’ के खिलाफ, अन्य प्रमुखों को नहीं।
नए कर शासन के तहत, किसी भी होम लोन ब्याज कटौती की अनुमति नहीं है, चाहे वे आत्म-कब्जे वाली या लेट-आउट संपत्तियों के लिए हों। इसके अलावा, घर की संपत्ति से नुकसान को बंद या आगे नहीं बढ़ाया जा सकता है। वासवानी ने सुझाव दिया कि इस शासन के तहत करदाता ब्याज को कैपिटल कर सकते हैं, अर्थात्, इसे अधिग्रहण की लागत में जोड़ें, अगर यह खरीद या निर्माण से संबंधित है और कहीं और दावा नहीं किया गया है। यह कर योग्य पूंजीगत लाभ को कम करता है।
फर्नीचर बिक्री
घर के साथ बेचे जाने वाले फर्नीचर पर, वासवानी ने स्पष्ट किया कि यह संपत्ति के साथ कर नहीं है क्योंकि फर्नीचर आयकर अधिनियम की धारा 2 (14) के तहत एक चल व्यक्तिगत संपत्ति है।
लेकिन अगर बिक्री विलेख में कोई अलग मूल्य नहीं सौंपा गया है, तो पूर्ण बिक्री मूल्य पर पूंजी लाभ के हिस्से के रूप में कर लगाया जा सकता है। इससे बचने के लिए, “आइटम फर्नीचर मूल्य अलग से,” उन्होंने सलाह दी।
वासवानी ने हाल ही में एनआरआई को प्रभावित करने वाले एक विधायी परिवर्तन पर प्रकाश डाला:
“हाल के संशोधनों के अनुसार, गैर-निवासियों (एनआरआई) 23 जुलाई 2024 को या उसके बाद भारत में अचल संपत्ति की बिक्री पर सूचकांक लाभ का दावा करने के लिए पात्र नहीं हैं।”
वे अभी भी वैध पूंजी सुधार का दावा कर सकते हैं, लेकिन मुद्रास्फीति के लिए समायोजित करने के लिए सूचकांक का उपयोग नहीं कर सकते हैं – अपनी कर देयता को बढ़ाते हुए।
अंतिम विचार
यह समझना कि सुधार की एक वैध लागत का गठन क्या है, अगर सही किया जाए, तो आपकी कर देयता को कम करने में मदद मिल सकती है।
जैसा कि पुरी ने चेतावनी दी, “आयकर विभाग फर्जी दावों का पता लगाने में तेजी से परिष्कृत होता जा रहा है, यहां तक कि विसंगतियों की पहचान करने के लिए एआई तकनीक का उपयोग भी।”
चाहे आप एक निवासी हों या एनआरआई, यह पूंजी सुधार का एक स्पष्ट रिकॉर्ड बनाए रखना और किसी भी अस्पष्ट खर्च को शामिल करने से बचने के लिए सबसे अच्छा है। विशेषज्ञों के अनुसार, केवल वैध, मूल्य-वर्धक और अच्छी तरह से प्रलेखित खर्च कर जांच का परीक्षण करते हैं।
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