मैंने चर्चा के उद्देश्य से इस लेख को दो भागों में विभाजित किया है। पहले भाग में, मैं आम तौर पर किसी विशेष निर्णय के विभिन्न वित्तीय निहितार्थों से निपटूंगा। दूसरे भाग में, मैं एक विशेष निर्णय से उत्पन्न होने वाले विभिन्न आयकर निहितार्थों की व्याख्या करूंगा।
वित्तीय निहितार्थ
बुद्धिमान लोग हम सभी के लिए इस कहावत के रूप में सलाह देते हैं, “झाड़ी में दो लोगों से बेहतर है कि एक हाथ में हो”। यह बात चर्चााधीन विषय वस्तु पर बिल्कुल सटीक रूप से लागू होती है। किसी निर्माणाधीन संपत्ति को खरीदने के फैसले से कई जोखिम जुड़े होते हैं, जैसे वादे के मुताबिक कब्जा सौंपने में बिल्डर की ओर से चूक का जोखिम।
आपने बिल्डरों द्वारा घर खरीदारों को कब्ज़ा देने में देरी के बारे में लगातार कई समाचार रिपोर्टें देखी होंगी। समय पर संपत्ति की डिलीवरी एक नियम के बजाय एक अपवाद है। देरी कुछ महीनों से लेकर दो या तीन साल तक होती है। RERA नियमों के लागू होने से स्थिति में सुधार हुआ है, लेकिन पजेशन में देरी का खतरा बना हुआ है।
इसलिए, यदि आप रेडी-टू-मूव-इन घर लेने का निर्णय लेते हैं, तो आप डेवलपर से देरी और डिफ़ॉल्ट का जोखिम नहीं उठाते हैं। आपके द्वारा भुगतान किए जा रहे पैसे के लिए आपको तत्काल संतुष्टि मिलती है। यदि आप पुनर्विकास खंड के आसपास की गतिविधि को देखें, तो आप पाएंगे कि प्रत्येक टॉम, डिक और हैरी पर्याप्त वित्तीय संसाधनों के बिना एक बिल्डर बन गए हैं, जो अक्सर देरी का कारण होता है।
इसके अलावा, निर्माण पूरा करने में देरी केवल पर्याप्त वित्तीय संसाधनों की कमी के कारण नहीं हो सकती है, बल्कि कुछ मामलों में, संपत्ति के स्वामित्व से संबंधित मुकदमेबाजी से भी जुड़ी है। इसलिए किसी भी कारण से कोई भी देरी आपकी पीड़ा और लागत को बढ़ा देती है।
अधिकांश लोग बुकिंग राशि का भुगतान करने के लिए अपनी वर्तमान बचत का उपयोग करते हैं, जिसमें काले धन का पूरा हिस्सा शामिल होता है। आवासीय घर में घर खरीदने वाले अपनी भविष्य की बचत भी ईएमआई के रूप में करते हैं, इसलिए इस तरह से अपनी पूरी अतीत और वर्तमान बचत को जोखिम में डालना बिल्कुल भी उचित नहीं है।
इसके अलावा, यदि आप किराए के परिसर में रह रहे हैं, तो ईएमआई का भुगतान करने के दौरान किराये पर आपका खर्च जारी रहता है, जिससे बिल्डर की ओर से देरी होने पर आपको दोहरी मार झेलनी पड़ती है। मेरी जानकारी में ऐसे कई मामले हैं जहां घर खरीदार को अपना निर्माणाधीन घर बेचना पड़ा क्योंकि दोनों भुगतानों को पूरा करना संभव नहीं था, एक किराये के लिए और दूसरा ईएमआई के लिए। और यहीं ख़त्म हो जाता है अपना घर बनाने का सपना.
इसके विपरीत, यदि आप रेडी-टू-मूव-इन फ्लैट खरीदते हैं, तो आपका किराये का भुगतान रुक जाता है। यदि आप कब्जा लेने के तुरंत बाद नए घर में शिफ्ट हो जाते हैं, तो किराया रुक जाता है और ईएमआई भुगतान से आपके वित्त पर ज्यादा बोझ नहीं पड़ता है। यहां तक कि अगर आप नए घर में शिफ्ट नहीं होते हैं, तो भी आप उसे किराए पर दे सकते हैं और आंशिक रूप से अपनी ईएमआई का भुगतान कर सकते हैं।
लोग इस बात को समझने में विफल रहते हैं कि एक निर्माणाधीन संपत्ति की बुकिंग करना डेवलपर को उच्च ब्याज दर पर देरी और डिफ़ॉल्ट के जोखिम के साथ पैसा उधार देने के अलावा कुछ नहीं है। वर्तमान में रियल एस्टेट क्षेत्र की गंभीर स्थिति के साथ, जहां डेवलपर की तरलता की कमी के कारण कई परियोजनाएं बंद हो गई हैं, संभावनाएं बहुत डरावनी हैं, डेवलपर के डिफॉल्ट की संभावना पहले की तुलना में अधिक हो गई है।
कराधान निहितार्थ
ऊपर चर्चा की गई सामान्य वित्तीय निहितार्थों के अलावा, कुछ आयकर निहितार्थ भी हैं जो एक निर्माणाधीन संपत्ति खरीदने के निर्णय के विरुद्ध जाते हैं। संपत्ति की आसमान छूती कीमतों और अपनी पहली संपत्ति खरीदने वाले लोगों की औसत आयु में काफी कमी आने के कारण, एक औसत मध्यमवर्गीय परिवार के लिए आवास ऋण के बिना आवासीय घर का मालिक होना संभव नहीं है।
किसी निर्माणाधीन संपत्ति के लिए लिए गए आवास ऋण पर प्री-ईएमआई ब्याज संपत्ति के पूरा होने से पहले ही शुरू हो जाता है। कुछ मामलों में जहां पजेशन में देरी होती है, यहां तक कि ईएमआई का भुगतान भी पजेशन से पहले ही शुरू हो जाता है।
प्रचलित आयकर प्रावधानों के अनुसार, आप आवासीय घर के लिए लिए गए होम लोन पर आयकर लाभ का दावा तभी कर सकते हैं जब संपत्ति का निर्माण पूरा हो जाए और आपने कब्जा ले लिया हो। यह भी ध्यान दिया जाना चाहिए कि निर्माण अवधि के दौरान भुगतान किए गए ब्याज के संबंध में, आप उस वर्ष से शुरू होने वाली पांच समान किश्तों में दावा कर सकते हैं, जिस वर्ष आपने संपत्ति का कब्जा लिया है।
स्व-कब्जे वाली गृह संपत्ति के मामले में, धारा 24 (बी) के तहत ब्याज के लिए उपलब्ध कटौती की अधिकतम राशि रुपये तक सीमित है। पुरानी कर व्यवस्था के तहत 2 लाख, और नई कर व्यवस्था के तहत कोई लाभ उपलब्ध नहीं है। तो, यदि वर्तमान अवधि के लिए ब्याज रुपये से अधिक या उसके बराबर है। 2 लाख, आप प्रभावी रूप से प्री-ईएमआई ब्याज के संबंध में अपना दावा खो देते हैं।
यदि आपको कब्जा लेने से पहले निर्माणाधीन संपत्ति को बेचना पड़ता है, तो आप इस अवधि के दौरान आपके द्वारा भुगतान किए गए ब्याज के संबंध में अपना कर लाभ पूरी तरह से खो देते हैं। इसके अलावा, यदि आप कब्जा लेने के पांच साल पूरे होने से पहले अपना घर बेचते हैं, तो आप प्री-ईएमआई ब्याज की अपनी संबंधित किस्तों पर दावा खो देते हैं।
स्व-कब्जे वाली संपत्ति के लिए लिए गए गृह ऋण के संबंध में एक और निहितार्थ है यदि संपत्ति के कब्जे में असामान्य रूप से देरी हो रही है। गौरतलब है कि रुपये का फायदा होगा. स्व-कब्जे वाली गृह संपत्ति पर धारा 24 (बी) के तहत ब्याज के संबंध में 2 लाख रुपये केवल तभी उपलब्ध हैं जब निर्माण उस वित्तीय वर्ष के अंत से पांच साल की अवधि के भीतर पूरा हो जाता है जिसमें आवास ऋण लिया गया था।
इसलिए, यदि आपके घर का निर्माण निर्धारित पांच साल के भीतर पूरा नहीं होता है, तो आपकी पात्रता काफी कम होकर रु. 30,000, यदि इसका उपयोग आपके स्वयं के निवास के लिए किया जाता है।
हालाँकि, घर की संपत्ति को किराए पर देने की स्थिति में ब्याज कटौती की कोई ऊपरी सीमा नहीं है, बशर्ते कि रुपये की सीमा हो। 2 लाख तक की सीमा तक आप गृह संपत्ति मद में होने वाले नुकसान को पुरानी कर व्यवस्था के तहत अन्य आय से समायोजित कर सकते हैं। नई कर व्यवस्था के तहत, आप केवल कर योग्य किराए की राशि तक ही ब्याज का दावा कर सकते हैं। इसलिए, एक निर्माणाधीन संपत्ति के लिए देरी और डिफॉल्ट के जोखिम के अलावा, यदि डेवलपर पांच साल से अधिक समय तक कब्जा करने में देरी करता है, तो आपको कम कर लाभ का जोखिम भी उठाना पड़ता है।
होम लोन के पुनर्भुगतान पर आपको रुपये तक की छूट मिलती है। पुरानी कर व्यवस्था के तहत अन्य पात्र वस्तुओं के साथ एक लाख पचास हजार। यह लाभ भी संपत्ति पर कब्ज़ा लेने के बाद ही मिलता है। इसलिए, यदि आपने निर्माण अवधि के दौरान गृह ऋण का कुछ हिस्सा चुका दिया है, तो आप ऐसे पुनर्भुगतान के लिए कर लाभ हमेशा के लिए खो देते हैं, क्योंकि निर्माण अवधि के दौरान भुगतान किए गए ब्याज के विपरीत, लाभ के परिशोधन के लिए कोई कानूनी प्रावधान नहीं है।
धारा 54 और 54एफ आपको 24 महीने से अधिक समय तक रखी गई किसी भी संपत्ति की बिक्री से उत्पन्न होने वाले पूंजीगत लाभ कर से छूट की अनुमति देते हैं यदि आप ऐसे हस्तांतरण के एक वर्ष के पहले या बाद में दो साल के भीतर घर खरीदते हैं। यदि आप तीन साल के भीतर आवासीय घर बनाते हैं तो आप भी इसी तरह की छूट के हकदार हैं। इसलिए, यदि डेवलपर निर्धारित समय अवधि में निर्माण पूरा करने और कब्जा सौंपने में विफल रहता है, तो आपको फिर से पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करने का जोखिम उठाना पड़ेगा, जिसे आपने बचाने की योजना बनाई थी।
अंत में, किसी निर्माणाधीन संपत्ति की तुलना में रेडी-टू-मूव-इन घर खरीदने से आपको अधिक मानसिक शांति मिलेगी। किसी अंडर प्रोजेक्ट के लिए जाने के निर्णय में डेवलपर द्वारा देरी या डिफॉल्ट की तलवार हमेशा आपके सिर पर लटकी रहेगी।
उपरोक्त चर्चा उन लोगों के लिए कोई प्रासंगिक नहीं है जिनके पास रेडी-टू-मूव-इन घर के लिए भुगतान करने के लिए पर्याप्त पैसा नहीं है और उन्हें हमेशा एक निर्माणाधीन घर लेना पड़ता है। इसलिए अपनी स्थिति के अनुसार और अपने वर्तमान वित्तीय संसाधनों के आधार पर दोनों विकल्पों के सभी फायदे और नुकसान का मूल्यांकन करने के बाद अपना निर्णय लें।
बलवंत जैन एक कर और निवेश विशेषज्ञ हैं और उनसे jainbalwant@gmail.com और उनके एक्स हैंडल @jainbalwant पर संपर्क किया जा सकता है।
