कंपनी अब 3 अक्टूबर को अपनी प्रारंभिक सार्वजनिक पेशकश (IPO) लॉन्च करने के लिए तैयार है। की कीमत ₹615-648 प्रति शेयर, ₹3,000 करोड़ का मुद्दा (ऊपरी मूल्य बैंड पर) 46.3 मिलियन शेयरों का शुद्ध प्रस्ताव-बिक्री है: दूतावास समूह 35.4 मिलियन को उतार देगा, और 1 एरियल वे किरायेदार 10.9 मिलियन बेचेगा। पोस्ट-आईपीओ, उनके दांव क्रमशः 48.1% और 14.8% तक गिर जाएंगे।
चूंकि कोई नया मुद्दा नहीं उठाया जा रहा है, इसलिए कंपनी को स्वयं विकास के लिए कोई धनराशि नहीं मिलेगी, जो कुछ निवेशकों के लिए एक डैम्पेनर के रूप में कार्य कर सकती है। फिर भी, मूल्य बैंड के ऊपरी छोर पर, Wework India का बाजार पूंजीकरण पर आंका जाता है ₹8,686 करोड़।
निवेशकों के लिए महत्वपूर्ण प्रश्न: कंपनी कैसे तैनात है, और क्या आईपीओ मूल्य प्रदान करता है?
दूतावास का बैकिंग सेट करता है
दूतावास समूह का समर्थन Wework India को देश के सह-कार्यशील स्थान के सबसे मजबूत खिलाड़ियों में से एक बनाता है। प्रबंधन के तहत 85 मिलियन वर्ग फुट से अधिक के साथ एक अग्रणी डेवलपर, दूतावास भी दूतावास कार्यालय पार्क, एशिया के सबसे बड़े कार्यालय रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) को लेज़ेबल क्षेत्र द्वारा प्रायोजित करता है। यह Wework भारत को मार्की इमारतों के लिए तरजीही पहुंच प्रदान करता है।
30 जून तक, दूतावास (दूतावास आरईआईटी सहित) ने वीवर्क इंडिया के 7.35 एमएसएफ परिचालन क्षेत्र में से 1.36 मिलियन वर्ग फुट (एमएसएफ) को पट्टे पर दिया, जो 60 परिचालन केंद्रों में से 12 में लगभग 20%है। कंपनी प्रेस्टीज, डीएलएफ, के राहेजा कॉर्प, और ओबेरॉय रियल्टी जैसे प्रमुख जमींदारों से भी पट्टे पर है; इसके शीर्ष 10 जमींदारों का परिचालन क्षेत्र का 34.3% है।
पट्टा मॉडल शक्ति
औसतन, WeWork India ने पट्टे पर दिए जो लगभग 8.5 वर्षों तक चलते हैं, और यह अवधि पिछले कुछ वर्षों में लगातार बनी हुई है। अधिकांश अनुबंध भी लगभग चार वर्षों की लॉक-इन अवधि के साथ आते हैं, जिसका अर्थ है कि जमींदार बस मध्य मार्ग से दूर नहीं चल सकते हैं। इसके अतिरिक्त, किराए हमेशा के लिए तय नहीं किए जाते हैं-वे हर तीन साल में 12-15% की वृद्धि करते हैं। यह Wework India राजस्व दृश्यता, स्थिर अधिभोग और बढ़ती लागत के खिलाफ एक प्राकृतिक हेज देता है।
सेगमेंट में अन्य खिलाड़ियों की तरह, Wework India जमींदारों के साथ दो मुख्य प्रकार के समझौतों पर काम करता है: प्रमुख सीधे पट्टे व्यवसाय मॉडल और ऑपरेटर मॉडल। कंपनी मुख्य रूप से सीधे लीज मॉडल का अनुसरण करती है, जहां यह लंबे समय तक, निश्चित लागत के आधार पर जमींदारों से नंगे-शेल संपत्तियों को पट्टे पर देती है और फिट-आउट करती है। सभी 60 केंद्र इस मॉडल के तहत काम करते हैं।
नगर एकाग्रता
ऑपरेटर मॉडल के तहत, कंपनी जमींदारों की ओर से केंद्रों का प्रबंधन और रखरखाव करती है। हालांकि, यह केवल मामूली योगदान देता है, WeWork India इस मॉडल के तहत तीन केंद्रों का संचालन करता है। कंपनी का पोर्टफोलियो 121,700 डेस्क पर है, 114,100 परिचालन के साथ, मार्च 2020 में लगभग 57,400 डेस्क से दोगुना था।
ये डेस्क भारत के सबसे बड़े कार्यालय बाजारों में आठ शहरों में रणनीतिक रूप से विविध हैं। बेंगलुरु, जो देश के कुल लचीले कार्यक्षेत्र स्टॉक का लगभग 30% हिस्सा है, सबसे बड़े हिस्से में योगदान देता है, जिसमें 41.2% Wework India के डेस्क हैं। इसके बाद मुंबई (15.5%), पुणे (13.1%), गुरुग्राम (10.3%), हैदराबाद (8.5%), चेन्नई (7.5%), नोएडा (3.2%), और दिल्ली (0.7%) है।
इसकी भौगोलिक उपस्थिति के अनुरूप, इसका लगभग 61%राजस्व बेंगलुरु (40%) और मुंबई (21%) से आता है, जो इन दोनों शहरों में उच्च राजस्व एकाग्रता की ओर इशारा करता है।
अधिभोग और ग्राहक: मिश्रित संकेत
Wework भारत का परिचालन प्रदर्शन हाल के वर्षों में एक मिश्रित तस्वीर दिखाता है। परिचालन केंद्रों में अधिभोग Q1FY26 में 76.5% तक कम हो गया है, वित्त वर्ष 23 में 83.8% से नीचे, जबकि परिपक्व केंद्र, जो स्थिर-राज्य प्रदर्शन को दर्शाते हैं, एक ही अवधि में 88.2% से 81.2% तक मॉडरेट किया गया है।
क्लाइंट बेस भी FY23 में 2,315 से घटकर Q1FY26 में 2,215 हो गया है। इसके अनुरूप, नवीकरण दर, जो चिपचिपाहट को पकड़ती है, नरम हो गई है, 79.2% FY23 से घटकर लगभग 70% तक घट गई है। फिर भी, सदस्यता वित्त वर्ष 23 में 59,385 से बढ़कर 81,706 हो गई है, यह सुझाव देते हुए कि कम ग्राहकों को बनाए रखा जा रहा है, बड़े उद्यम खाते अपने पदचिह्न का विस्तार कर रहे हैं।
प्रति सदस्य औसत राजस्व (ARPM) अपेक्षाकृत स्थिर बना हुआ है, निकट मंडरा रहा है ₹19,000, अधिभोग दबाव के बावजूद मूल्य निर्धारण स्थिरता की एक डिग्री को दर्शाते हैं।
हालांकि, यह वित्त वर्ष 2014 में 11% की वृद्धि के बाद भी काफी हद तक सपाट रहा है। कुल मिलाकर, पोर्टफोलियो ने पैमाने और मूल्य निर्धारण स्थिरता प्राप्त की है, लेकिन गिरने के अधिभोग और ग्राहक प्रतिधारण रुझान उन क्षेत्रों को उजागर करते हैं जिनके लिए आगे की निगरानी की आवश्यकता होती है।
ब्रांड रिकॉल और एंटरप्राइज़ क्लाइंट अर्थशास्त्र को मजबूत करते हैं
Wework India एक उद्योग-अग्रणी राजस्व से 2.4-2.6x के कई रेंट को बनाए रखता है, जो कि अधिभोग नरमी के बीच भी मजबूत इकाई अर्थशास्त्र को रेखांकित करता है। अक्टूबर 2023 और दिसंबर 2024 के बीच खोज संस्करणों में निकटतम प्रतियोगी की तुलना में मजबूत ब्रांड रिकॉल -चार बार प्रीमियम पोजिशनिंग का समर्थन करता है।
इसकी प्रीमियम स्थिति भी उद्यम सदस्यों के एक बड़े आधार से उपजी है। Wework में 87,247 सदस्य हैं, जिनमें जेपी मॉर्गन, अमेज़ॅन, उबेर, डायसन, खेतान एंड कंपनी, वार्नर ब्रदर्स और कुशमैन वेकफील्ड जैसे उद्यम ग्राहक शामिल हैं।
उन्होंने 86.5% का योगदान दिया ( ₹1,687 करोड़) अपने राजस्व के लिए ₹वित्त वर्ष 25 में 1,949 करोड़। इसमें से, एंटरप्राइज़ ग्राहकों ने 76.5% का हिसाब लगाया, जबकि गैर-एंटरप्राइज ग्राहकों ने शेष 23.5% का योगदान दिया ( ₹397 करोड़)।
30 जून तक, ये उद्यम लगभग 31 महीनों के लिए WeWork के साथ बने रहे। विशेष रूप से, लगभग 44.3% सदस्य 300 से अधिक सीटों पर कब्जा कर लेते हैं, 19.8% 101 और 300 सीटों के बीच कब्जा कर लेते हैं, और 51-100 सीट ब्रैकेट के भीतर 11.7% गिरते हैं। बड़ी सीटों वाले ग्राहकों की यह एकाग्रता स्थिरता और दृश्यता के साथ WeWork प्रदान करती है, क्योंकि उद्यमों को जल्दी से मंथन करने की संभावना कम होती है और अक्सर समय के साथ अपने पदचिह्न का विस्तार होता है।
कंपनी अपने मौजूदा ग्राहक आधार को अच्छी तरह से बनाए रख रही है, मौजूदा ग्राहकों से नए व्यवसाय के साथ वित्त वर्ष 25 में 55.8% तक बढ़ रहा है, वित्त वर्ष 23 में 34.5% से। नतीजतन, राजस्व मिश्रण में सदस्यता शुल्क का योगदान FY23 में 58.7% से बढ़कर FY25 में 86.5% हो गया है। पार्किंग, मीटिंग रूम और फूड और पेय पदार्थ सहित मूल्य वर्धित सेवाएं, राजस्व में एक और 11.1% का योगदान देती हैं, एक हिस्सा जो काफी हद तक अपरिवर्तित रहा है।
सदस्य आधार भी अच्छी तरह से विविधतापूर्ण है, जिसमें 10% से अधिक शुद्ध सदस्यता शुल्क के लिए कोई एकल ग्राहक लेखांकन नहीं है। इसका शीर्ष ग्राहक फीस का 8.3% योगदान देता है, जबकि शीर्ष 10 एक साथ 24% के लिए खाता है, एक यथोचित स्थिर क्लाइंट एकाग्रता प्रोफ़ाइल को उजागर करता है।
लाभप्रदता और नकदी प्रवाह
संचालन से राजस्व 48% बढ़ा ₹FY25 में 1,949 करोड़ ₹वित्त वर्ष 23 में 1,315 करोड़, पूरी तरह से सदस्यता राजस्व के कारण, जो 50% तक बढ़ गया ₹से 1,660 करोड़ ₹1,109 करोड़। हालांकि, विकास की गति अपने निकटतम प्रतिद्वंद्वी, AWFIS की तुलना में धीमी रही है, जिसने इसी अवधि में अपने राजस्व को दोगुना कर दिया।
कुल राजस्व में से, WeWork ने FY25 में किराये के रूप में 43% का भुगतान किया, FY23 में 47% से नीचे, दक्षता में सुधार दिखाते हुए। कंपनी ने कर के बाद एक लाभ की सूचना दी ₹128 करोड़, लेकिन यह पूरी तरह से एक आस्थगित कर क्रेडिट द्वारा संचालित था ₹285 करोड़। कर के स्तर से पहले लाभ पर, हानि से 155 करोड़ हो गए, ₹वित्त वर्ष 23 में 147 करोड़। यह मुख्य रूप से इस परिसंपत्ति-गहन मॉडल से जुड़ी भारी मूल्यह्रास लागत के कारण है।
उत्साहजनक रूप से, परिचालन प्रदर्शन बहुत मजबूत रहा है। Ebitda से बढ़ गया ₹796 करोड़ ₹FY25 में 1,236 करोड़, मार्जिन के साथ 63.4% तक विस्तार हुआ – 33.3% पर AWFIS से काफी आगे। यह ताकत नकद उत्पादन में भी स्पष्ट है, ऑपरेटिंग गतिविधियों से शुद्ध नकदी में सुधार के साथ ₹942 करोड़ ₹FY25 में 1,290 करोड़, यह दर्शाता है कि लेखांकन लाभप्रदता मायावी बनी हुई है, नकदी प्रवाह प्रोफ़ाइल संरचनात्मक रूप से मजबूत हो रही है।
महत्वपूर्ण रूप से, WeWork के पास जमींदारों के बकाया होने की तुलना में ग्राहकों से बहुत अधिक धनराशि है: इसकी ‘लॉक-इन ग्राहक शुल्क’ 2.4x इसके ‘लॉक-इन रेंट’ हैं। दूसरे शब्दों में, भले ही हर ग्राहक को आज दूर चलना था, फिर भी फीस अनुबंधित रूप से WeWork के लिए बकाया है, यह 2.4 गुना अधिक होगा, यह उसी अवधि में भुगतान करना होगा – मजबूत दृश्यता और नकारात्मक जोखिम के खिलाफ एक कुशन की पेशकश।
उस ने कहा, जोखिम जारी हैं, जिसमें लंबित कर कार्यवाही भी शामिल है ₹160 करोड़ और अन्य मुकदमेबाजी की राशि ₹175 करोड़।
क्या बढ़ती मांग प्रीमियम को सही ठहरा सकती है?
पर ₹संचालन से 1,949 करोड़ राजस्व, कंपनी के आईपीओ की कीमत लगभग 4.5x मार्केट कैप-टू-बिक्री है, जो स्मार्टवर्क्स सहकर्मी रिक्त स्थान (4.7) और इंडिकबे स्पेस (4.6) के अनुरूप है, लेकिन AWFIS (3.2) के लिए एक प्रीमियम पर। इससे पता चलता है कि आईपीओ पूरी तरह से कीमत है, जिससे निवेशकों को लिस्टिंग पर लाभ के लिए बहुत कम जगह मिलती है।
इस तरह के अधिक विश्लेषण के लिए, पढ़ें लाभ पल्स।
हालांकि, कंपनी को बारीकी से ट्रैक किया जा सकता है क्योंकि यह भारत में लचीले कार्यक्षेत्र समाधानों की बढ़ती मांग से लाभान्वित होने के लिए खड़ा है, जिसमें टियर -1 शहरों में स्टॉक 18-20% सीएजीआर में 2027 तक 140-144 मिलियन वर्ग फुट तक विस्तार करने की उम्मीद है।
माधवेंद्र के पास इक्विटी बाजारों में सात वर्षों का अनुभव है और सूचीबद्ध भारतीय कंपनियों, क्षेत्रीय रुझानों और मैक्रोइकॉनॉमिक विकास पर विस्तृत शोध लेख लिखते हैं।
लेखक इस लेख में चर्चा किए गए शेयरों को नहीं पकड़ता है।
इस लेख का उद्देश्य केवल दिलचस्प चार्ट, डेटा पॉइंट और विचार-उत्तेजक राय साझा करना है। यह एक सिफारिश नहीं है। यदि आप एक निवेश पर विचार करना चाहते हैं, तो आपको अपने सलाहकार से परामर्श करने की दृढ़ता से सलाह दी जाती है। यह लेख केवल शैक्षिक उद्देश्यों के लिए सख्ती से है।
