सरकार ने करदाताओं को अनुक्रमण के बिना दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) पर कम 12.5% कर दर के बीच या संपत्ति की बिक्री से सूचकांक के साथ 20% दर के बीच चयन करने की अनुमति दी थी।
यह 23 जुलाई 2024 को या उसके बाद बेची जाने वाली संपत्तियों पर लागू होता है। रियायत अधिभार और उपकर गणना तक विस्तारित नहीं होती है, जिससे उच्च समग्र कर बोझ होता है। यह लेख अचल संपत्ति पर LTCG में बदलावों की व्याख्या करता है और कर के बोझ को कम करने के लिए क्या किया जा सकता है।
दादाजी लाभ अधिभार के लिए विस्तार नहीं करते हैं
वित्त बिल 2024 ने भूमि या इमारतों को बेचने वाले व्यक्तियों के लिए पूर्वव्यापी प्रभाव के साथ वैकल्पिक कम कर दर पेश की। “वित्त विधेयक 2024 ने लंबी अवधि के पूंजीगत परिसंपत्तियों पर कर की दर को बदल दिया, व्यक्तिगत और एचयूएफ के लिए भूमि या निर्माण होने के नाते, 20% से 12.5%। इस परिवर्तन को उन संपत्तियों से पूर्वव्यापी प्रभाव के साथ लाया गया था जो 23 जुलाई 2024 को या उसके बाद बेचे जाते हैं,” सीए किनजाल भूटा, कोषाध्यक्ष, बॉम्बे चार्टर्ड अकाउंटेंट्स सोसाइटी ने कहा।
पुराने खरीदारों की सुरक्षा के लिए, सरकार ने एक “दादाजी” खंड पेश किया, जो उन लोगों को अनुमति देता है जो कट-ऑफ से पहले संपत्ति खरीदते हैं, जो भी विकल्प चुनने के लिए-सूचकांक के साथ 20% या 12.5% के बिना-कम कर देयता में परिणाम। हालांकि, यह राहत अधिभार की गणना करते समय लागू नहीं होती है, जो कुल आय पर आधारित है, अनुक्रमण के बाद कर योग्य आय नहीं।
विशेषज्ञों का कहना है कि यह सूक्ष्म लेकिन महत्वपूर्ण विवरण है। “रियल एस्टेट से आपकी पूंजीगत लाभ आपकी कुल आय में शामिल हो जाते हैं, और यह आपको एक उच्च अधिभार ब्रैकेट में धकेल सकता है। इसका मतलब है, भले ही आपका वेतन सिर्फ है ₹20 लाख, यदि आपका अनइंडेक्स्ड कैपिटल गेन आपकी कुल आय को ऊपर धकेलता है ₹50 लाख, अधिभार अभी भी किक करेंगे, “CNK & ASSOCIATES LLP में भागीदार CA GAAUTAM NAYAK ने कहा।
अधिभार कैसे काम करता है
अधिभार एक अतिरिक्त कर है जो किसी भी व्यक्ति की कुल आय कुछ थ्रेसहोल्ड से अधिक होने पर देय आय कर पर लगाया जाता है। अधिभार दर आय स्लैब के आधार पर भिन्न होती है। यदि आपकी कुल आय बीच में आती है ₹50 लाख और ₹1 करोड़, आयकर पर 10% अधिभार लागू किया जाता है। यह आय के लिए 15% तक बढ़ जाता है ₹1 करोड़ और ₹2 करोड़, और 25% के बीच आय के लिए ₹2 करोड़ और ₹5 करोड़।
ऐसे कुछ मामले हैं जहां अधिभार 15%तक सीमित है। इसमें लाभांश से आय, धारा 111 ए के तहत अल्पकालिक पूंजीगत लाभ (जैसे कि सूचीबद्ध शेयरों से लाभ या एसटीटी के साथ म्यूचुअल फंड), और धारा 112 और 112 ए के तहत दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (जैसे कि रियल एस्टेट, अनलस्टेड शेयर, या सूचीबद्ध शेयरों से मुनाफा, या एसटीटी का भुगतान किया जाता है, जहां से अधिक लाभ होता है ₹1 लाख)। 15% अधिभार कैप भी धारा 115AD (1) (बी) के तहत विदेशी पोर्टफोलियो निवेशकों द्वारा अर्जित आय पर लागू होता है।
व्यक्तियों (AOPS) के संघों के लिए – एक सामान्य उद्देश्य के लिए व्यक्तियों या समूहों द्वारा गठित होने की सुविधा है, लेकिन कंपनियों के रूप में पंजीकृत नहीं है – अधिभार भी 15%पर छाया हुआ है। यह सुनिश्चित करता है कि एओपी अत्यधिक कर दरों के साथ बोझ नहीं हैं, तब भी जब उनकी कुल आय अधिक हो। आयकर अधिनियम के तहत, AOP को अलग -अलग कर योग्य संस्थाओं के रूप में माना जाता है।
जहां यह दर्द होता है, एक उदाहरण
मान लीजिए कि आपने एक संपत्ति खरीदी है ₹1 करोड़ और इसके लिए बेच दिया ₹2 करोड़। सूचकांक के बिना, आपका पूंजीगत लाभ है ₹1 करोड़। सूचकांक के साथ, आपकी लागत बढ़ जाती है ₹1.5 करोड़, लाभ को कम करना ₹50 लाख। एक जोड़ना ₹50 लाख वेतन, और आपकी कर योग्य आय है ₹1 करोड़। लेकिन अधिभार उद्देश्यों के लिए, आय के रूप में माना जाता है ₹1.5 करोड़ – आपको 10% के बजाय 15% अधिभार स्लैब में धकेलना।
आशीष करुंडिया, चार्टर्ड अकाउंटेंट और संस्थापक, आशीष करुंडिया एंड फाउंडर, आशीष करुंडिया और संस्थापक, आशीष करुंडिया और संस्थापक, आशीष करुंडिया और संस्थापक, आशीष करुंडिया और संस्थापक, आशीष करुंडिया और संस्थापक, आशीष करुंडिया, आशीष करुंडिया, आशीष करुंडिया, आशीष करुंडिया, आशीष करुंडिया, आशीष करुंडिया, आशीष करुंडिया, आशीष करुंडिया, आशीष करुंडिया, आशीष करुंडिया, आशीष करुंडिया और संस्थापक, आशीष करुंडिया और संस्थापक के अनुसार, “सूचकांक के साथ या उसके बिना पूंजीगत लाभ की गणना करने का विकल्प पूरी तरह से उपलब्ध है।
सरल शब्दों में, आप सूचकांक के कारण पूंजीगत लाभ पर कोई कर नहीं दे सकते हैं, लेकिन फिर भी अधिभार के लिए उत्तरदायी हैं – कर पर एक कर। इसका कारण यह है कि आयकर उपयोगिता आपकी कुल सकल आय पर विचार करती है, जिसमें अधिभार के उद्देश्यों के लिए सूचकांक के बिना पूंजीगत लाभ भी शामिल है।
कर गणना के लिए उपयोग किया जाता है और अधिभार के लिए जो उपयोग किया जाता है, उसके बीच डिस्कनेक्ट समस्या के केंद्र में है।
विशेषज्ञ क्या कहते हैं
विशेषज्ञों का कहना है कि भ्रम का हिस्सा इस बात से उपजा है कि आयकर उपयोगिता सॉफ्टवेयर कैसे प्रोग्राम किया जाता है।
“उपयोगिता सॉफ्टवेयर अधिभार के लिए कुल आय के लिए गैर-सूचकांकित पूंजीगत लाभ जोड़ रहा है। यह है कि कैसे आयकर उपयोगिता कोडिंग की गई है। आदर्श रूप से, यह एक समान लाभ गणना होनी चाहिए। यदि सूचकांक गणना के अनुसार कर पर विचार किया जाता है, तो अनुक्रमित लाभ पर विचार किया जाना चाहिए था,”
भूटा के अनुसार, सुप्रीम कोर्ट ने अतीत में इस तरह के बेमेल पर अधिकारियों को खींच लिया है – फिर भी समस्या बनी रहती है। “अगर GTI (सकल कुल आय) परे बढ़ता है ₹50 लाख, तब अधिभार एक मामले में भी आवेदन करना जारी रखेगा जब LTCG पर कोई कर देय नहीं है। यह अधिभार प्रयोज्यता के कारण कुछ बेतुका परिणाम और उच्च कर बोझ ला सकता है। “
यह करदाताओं को एक विषम स्थिति में छोड़ देता है, सूचकांक का चयन करना पूंजीगत लाभ कर कम हो सकता है, लेकिन यह अभी भी अधिभार देयता को बढ़ा सकता है, खासकर अगर सकल आय क्रॉस हो जाती है ₹50 लाख या ₹1 करोड़।
तल – रेखा
विशेषज्ञों के अनुसार, कर की गणना कैसे की जाती है और कैसे अधिभार लागू किया जाता है, इसके बीच का डिस्कनेक्ट कैसे लागू होता है, संपत्ति विक्रेताओं के लिए एक अनपेक्षित कर जाल बनाया गया है। सूचकांक चुनने से कर की बचत हो सकती है, लेकिन फिर भी सकल आय अतीत अधिभार थ्रेसहोल्ड को आगे बढ़ाएं, जिससे एक उच्च समग्र बहिर्वाह हो सके।
विशेषज्ञों का कहना है कि एक सरल स्पष्टीकरण या सॉफ्टवेयर सुधार समस्या को ठीक कर सकता है। तब तक, नए 12.5% LTCG विकल्प का उपयोग करने वाले करदाताओं को ध्यान से चलना चाहिए और न केवल कर, बल्कि अधिभार पर भी विचार करना चाहिए।
